深圳巨量小产权房何去何从 或收编为政府保障房

位于深圳宝安区沙井的一处社区，健身房、游泳池、花园、网球场等配套实施俱全，而这里的房价还不到4000元/平。

这部分楼房由村民和集体经济组织自行加盖，这在深圳被称为统建楼，在其它地区则被称为“小产权房”，

本报调查发现，深圳沙井的统建楼总面积约200万平方米，除社区每户居民可以分得1-2套外，规划时还会多出部分“内集资房”。

这部分集资房，由村集体经济股份公司成立专门机构销售，每位有户籍的居民都是公司股东，售房款作为公司收入，每年年终分红。

据当地人介绍，购买此类房子可以和村集体经济股份公司协议，由律师公正，成为本公司“形式上的股东”，保障拆迁时获得政府给村集体经济股份公司的赔偿。

规划内的“集资房”

记者来到一处统建楼社区，数十栋三十多层的楼宇顺序排开，进入社区就可以听到装修房子发出的刺耳声音，部分装修好的房子陆续有人入住。

“我们社区规模在沙井属于中等偏上，面积近4平方公里，本地人口1900多人，外来人口80000人，新建统建楼大概60万平方米。”该社区负责人黄文龙告诉记者。

本报记者了解到，在建设统建楼时，社区首先汇总每户居民的需求，在做总体规划时多划出1/3用于出售，被当地居民称为“内集资房”，也就是小产权房。

“一般的社区都会规定，整个统建房的四分之三是绝对不能卖的，属于本地村民才能分得的房子。”当地人告诉记者。

由于这部分房子都是村集体产权，“买”这些房子可以永久居住，最大的问题是没有产权。

深圳目前给违建农民发放的是“绿本”，与普通房产证不同，此类房子不能上市交易，只是确权。记者了解到，沙井社区这部分小产权房目前还没有拿到绿本。

随着国家对房地产调控的收紧，深圳沙井的统建楼开始紧俏起来，每天都有一些来这里询问价格的人。

记者在采访过程中遇到一位购房者，以不到20多万的价格购买了一套70平的房子，还可以在两年内分两次付清。

创收解决就业

当地负责人告诉记者，建设统建楼的初衷是为了发展村集体经济。

“我们老百姓在自己的宅基地上建房子，这种事情很合理。”深圳市沙井街道某社区负责人黄文龙告诉记者。不过，他也承认“这个事情合理不合法”。

从2004年开始，深圳为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，同时村民也相应的转为市民，并取消了村委会，村委会改成了社区居委会，这就意味着从农村到城市的过渡。

按照2004年深圳市城市化的相关规定，每个“村改居”的社区有三年过渡期。过渡期间，社区的治安、教育、就业、社保等等问题由以前的村委会，也就是村委会成立的村集体经济股份公司来负担。

“我们社区三年过渡期结束以后，政府没有履行当时的承诺，在政府迟迟不给钱的情况下，由村集体经济股份公司来出钱承担，管好我们自己的村庄。”一位不愿透露姓名的社区负责人告诉记者。

他表示，目前社区最大的问题是资金困难，建设统建楼是解决资金问题的途径之一。根据本报的调查，深圳“村改居”的社区普遍存在资金问题。基本上每个社区都面临着就业和社保的压力。

据黄文龙介绍，他所在的社区1900多位居民，除了老人、小孩之外，全社区内的成年人基本实现百分之百全就业。

“有些居民进入公司也帮不上什么忙，纯粹为了就业而就业，村股份公司照样拿出钱来发工资。”黄文龙担心“不干活就可以领取工资”的隐患，这样下去村股份合作公司难以长久。

在就业压力下，村里只能开展创收。

小产权社区的未来

而沙井社区的问题，在珠三角具有普遍性。

本报走访了一些当地居民，他们普遍认为统建楼是村集体土地盖起来的，政府不会拆掉盖好的小区。

深圳大学管理学院杨涛教授认为：“购买沙井这样的统建楼是有风险，因为拿不到房产证，出了问题是不受法律保护的。如果只是考虑居住，可以作为选择之一。”

地产律师颜宇丹认为，小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。

深圳社科院一位不愿透露姓名的教授建议，政府可以考虑出资购买统建楼归于保障性住房，这样做事一举两得。“一方面统建楼房子的产权问题有了保障；另一方面也解决了保障性住房的问题。”