楼市调控进入攻坚期 任志强称降价不会全国蔓延

然而，颇具戏剧效果的是，就在这一天上午，也就是8月17日，住建部再次下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出了限购五大标准。

不断升级的调控政策与随之而来的强烈质疑似乎也成为了当下最炙手可热的话题。8月17日，在观点地产新媒体、《华夏时报》等单位联合举办的“2011博鳌房地产论坛”上，与会专家和房地产业内人士纷纷表态，认为楼市调控已经进入短期行政干预与中长期经济政策储备调控的阶段。同时，进入下半年，随着调控深入，房地产开发企业库存和资金压力增大，市场和企业正酝酿着新的变数。

限购令的“二次围剿”

“我们认为根本不用出限购名单。”8月17日，深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松在博鳌论坛上的直接表态引来在场开发商的一阵赞同。

按照陈劲松的观点，市场已经进入了存货积压周期，下半年存货积压本身就会带来价格调整，要给市场留一点时间。

然而，事与愿违，开发商们对政策的质疑马上得到了“令人遗憾”的回应。

8月17日这一天，住房与城乡建设部公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。住建部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，限购范围扩大至二三线城市本身并不是一个新政策，而是对原来调控政策的具体化和延续，“但每项政策都有利有弊，限购扩大至二三线城市可能给地方经济的发展带来压力，也会促使一些房企和资金进一步向三四线城市和商业地产转移。”

而记者从博鳌论坛的部分专家和开发商处也了解到，住建部出台这5项标准的背后，其实却是其与地方政府沟通不力、限购“扩容”推行不畅的结果。

“之前住建部对各地方政府的约谈应该说并不奏效，据我们了解，目前准备出台限购令的二三线城市不足10个。”一位来自内蒙古的政府相关部门主要负责人向记者透露，“我们目前有一两个城市按照标准有可能被划进去，但现在我们还得再协调一下。”

朱中一也向记者表示，二三线城市是否限购，需要住建部与当地政府进行协商。“稳定市场和住房保障，需要省级人民政府负总责，市县人民政府落实。确定哪一个省市肯定需要省政府的认可，住建部目前也只是下发文件。”他表示。

事实上，目前限购“扩容”也成为一项近期内几乎很难完成的任务。“住建部此次出台的前三个标准是以数据作为考察目标的，这个是相对明确的，但是后面两个标准是没有具体依据的，仍然很难判定。”上述内蒙古政府部门负责人表示。

中长期“替代”政策

无论如何，限购政策都不是一个长期性政策，这一论断得到了参加博鳌房地产论坛的行业“大腕”们难得的一致认可。

记者从博鳌房地产论坛上了解到，包括房产税、保障房政策在内的多个房地产中长期政策相关部门也正在研究制定中，房地产财税制度、土地出让制度、REITS等房地产融资政策等都将成为短期政策退出时的“替代”政策。

“新的政策里面我们有很多限购、限价行政手段，但是我们要看到政策里面有保障房、房产税，这样一个长期调控手段可能会长期存在，我觉得这才是影响下一个十年政策的因素。” 阳光100集团董事长易小迪表示。

朱中一则表示，房地产市场调控进入攻坚阶段，几大领域的顶层设计尤其重要，其中之一是房地产持有税在评估、普查等环节的技术完善。另外，土地招拍挂制度和中央与地方的事权、财权再分配，都将作为中长期的制度进行考虑。

事实上，目前市场上已经出现以协议出让方式获得保障房项目的案例，中国房地产集团董事长孟晓苏表示，目前的土地招拍挂制度正受到影响。“8·31大限后，土地出让量大幅减少和保障性住房用地缺位是导致此轮房地产价格泡沫的重要原因。”他表示。

除此之外，房地产金融也成为此次博鳌房地产论坛内各方探讨的焦点。住建部政策产业研究中心副主任秦虹再三向记者表示：“我认为房地产基金的运作是非常值得关注的。在现阶段银行信贷收紧的局面下，房地产基金的可操作性就显得非常大。”

与此同时，REITS产品的准生过程再次进入“临门一脚”的阶段。“公租房的特点是地价低，其底层商业地产又因租户庞大具有稳定的需求。这些特点综合起来看，将公租房产品打包成REITS，在资本市场上市，是大势所趋。”孟晓苏表示。

博鳌房地产论坛上，朱中一透露，关于房地产市场长期发展的规划性文件正在由住建部牵头研究制定，土地制度、税收制度和金融产品创新都可能进入该文件研究范畴。

以价换量得到认可

“开发商现在都看明白了，这次政府的调控决心有多大。”中原集团主席黎明楷表示，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都被政策堵死，年底前必定会有大量开发商选择降价跑量。

事实上，尽管地产行业处于宏观调控的风口浪尖，但近日万科、恒大、中海、招商地产等大型房企仍然交出了不错的半年报。

谈到下半年楼市的走势，陈劲松认为今年的“金九银十”仍是大概率事件，只要价格能够回归理性，就能够摆脱房地产行业被政策强压的局面。他认为，虽然今年市场的发展有一些结构性变化，但需求仍然强劲。

“今年年初我们对楼市有一个预测，认为最乐观的情况就是与去年同期持平，现在看来今年的情况远好于预期。”陈劲松认为，在限购、限贷、限价的种种压力下，市场几乎被叫停的时候仍然还能出量，说明目前已到了一个重要的价格弹性窗口期，就是只要降价，成交就能放量。

但是，任志强却表达了不完全相同的看法。他认为，下半年开发商的降价行为仅将集中在部分城市，从全国来看，降价可能不会成为普遍现象。“虽然限购扩展至二三线城市，但未限购城市仍是大多数，购买需求会往这些城市转移，开发商资金回笼的重点也将在这些城市。”任志强表示，这些占大多数的未限购城市降价的可能性很小。